Para implementar el leasing inmobiliario, como existe en Estados Unidos y Chile, tal como se explicó en el post anterior, es necesario especificar el proceso de financiamiento. ¿De donde saldrá el dinero para financiar la compra y/o construcción de viviendas?.
En Chile, las sociedades inmobiliarias se financian emitiendo bonos. Pueden hacerlo porque, en ese país, tienen un mercado de capitales desarrollado, debido a que han implementado políticas al respecto como la creación de las AFPs (similares a las derogadas AFJPs argentinas). Pero como en la Argentina el mercado de capitales es más chico, en términos relativos, se requiere un instrumento de financiación ad-hoc.
A continuación, pongo en consideración una propuesta para lograr financiamiento para la construcción de viviendas para la clase media argentina.
1) Creación de un inversor institucional, que puede ser una empresa pública independiente o una división de un banco oficial como el Banco dela Nación Argentina. Incluso, se podría usar la propia estructura de Nación Leasing.
2) Construcción o compra de viviendas por parte del inversor institucional, para ponerlas a disposición de las personas interesadas en celebrar contratos de alquiler con opción de compra de la propiedad.
3) La emisión, por parte del inversor institucional, de una moneda, complementaria al peso, respaldada por los inmuebles construidos o adquiridos. Esta moneda que, identificaré con el nombre de LADRILLO, es convertible, de manera tal que, los poseedores de dicho título pueden cambiarla, si lo desean y en cualquier momento, por la escrituración de tantos metros cuadrados como LADRILLOS quieran entregar.
4) Determinación del factor de conversión en 1000 LADRILLOS = 1 m2. Es decir, que quien posea 50.000 LADRILLOS puede cambiarlos, si lo desea, por la escrituración de una propiedad de 50 m2 o por el 50% de una de 100 m2. Quien opte por la opción de conversión, debe respetar el contrato de leasing inmobiliario que tenga por objeto esa propiedad.
De esta manera, quien tenga en su poder 1000 LADRILLOS es propietario, potencialmente, de un metro cuadrado sin necesidad de hacer uso de la opción de conversión. Y recibirá, como rendimiento de su inversión, la parte proporcional del monto de alquiler que paga el tomador del contrato de leasing.
La característica convertible del LADRILLO hará que su valor evolucione del mismo modo que el valor de la propiedad. Si hoy, por ejemplo, el valor de un metro cuadrado cuesta U$S 2.000.-, el LADRILLO, que representa su milésima parte, valdrá U$S 2.- y variarán ambos en la misma proporción. Por ahora, planteo el concepto general, pero en próximos post se profundizará este tema porque no es lo mismo un m2 en el barrio Palermo, en la localidad de Morón o en la ciudad de Resistencia.
Para adquirir los LADRILLOS, los inversores deberán cambiar sus pesos y, de esa manera, el inversor institucional recupera la inversión realizada en la construcción de los inmuebles, realimentándose el circuito financiero y posibilitando la construcción de más viviendas.
¿Estarán los ahorristas interesados en comprar LADRILLOS?
En Chile, las sociedades inmobiliarias se financian emitiendo bonos. Pueden hacerlo porque, en ese país, tienen un mercado de capitales desarrollado, debido a que han implementado políticas al respecto como la creación de las AFPs (similares a las derogadas AFJPs argentinas). Pero como en la Argentina el mercado de capitales es más chico, en términos relativos, se requiere un instrumento de financiación ad-hoc.
A continuación, pongo en consideración una propuesta para lograr financiamiento para la construcción de viviendas para la clase media argentina.
1) Creación de un inversor institucional, que puede ser una empresa pública independiente o una división de un banco oficial como el Banco de
3) La emisión, por parte del inversor institucional, de una moneda, complementaria al peso, respaldada por los inmuebles construidos o adquiridos. Esta moneda que, identificaré con el nombre de LADRILLO, es convertible, de manera tal que, los poseedores de dicho título pueden cambiarla, si lo desean y en cualquier momento, por la escrituración de tantos metros cuadrados como LADRILLOS quieran entregar.
4) Determinación del factor de conversión en 1000 LADRILLOS = 1 m2. Es decir, que quien posea 50.000 LADRILLOS puede cambiarlos, si lo desea, por la escrituración de una propiedad de 50 m2 o por el 50% de una de 100 m2. Quien opte por la opción de conversión, debe respetar el contrato de leasing inmobiliario que tenga por objeto esa propiedad.
De esta manera, quien tenga en su poder 1000 LADRILLOS es propietario, potencialmente, de un metro cuadrado sin necesidad de hacer uso de la opción de conversión. Y recibirá, como rendimiento de su inversión, la parte proporcional del monto de alquiler que paga el tomador del contrato de leasing.
La característica convertible del LADRILLO hará que su valor evolucione del mismo modo que el valor de la propiedad. Si hoy, por ejemplo, el valor de un metro cuadrado cuesta U$S 2.000.-, el LADRILLO, que representa su milésima parte, valdrá U$S 2.- y variarán ambos en la misma proporción. Por ahora, planteo el concepto general, pero en próximos post se profundizará este tema porque no es lo mismo un m2 en el barrio Palermo, en la localidad de Morón o en la ciudad de Resistencia.
Para adquirir los LADRILLOS, los inversores deberán cambiar sus pesos y, de esa manera, el inversor institucional recupera la inversión realizada en la construcción de los inmuebles, realimentándose el circuito financiero y posibilitando la construcción de más viviendas.
¿Estarán los ahorristas interesados en comprar LADRILLOS?
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