Una moneda argentina, convertible y respaldada por inmuebles

Durante la década del 90 los argentinos tuvimos nuestra moneda de curso legal, el peso, convertible a la paridad 1 a 1 con el dólar.
 
Todos sabíamos que por cada peso que teníamos en nuestro bolsillo había un dólar que lo respaldaba en el Banco Central.
 
La historia terminó mal porque, debido al alto endeudamiento público y a inconsistencias macroeconómicas acumuladas durante diez años, los inversores cambiaron los pesos en su poder por los dólares de respaldo y los llevaron a un destino más seguro.
 
Pero, qué pasaría si tuviéramos una moneda, complementaria al peso,  respaldada, no por dólares sino por inmuebles? Por de pronto, es imposible que se fuguen; los ladrillos siempre estarán donde los pusimos, siempre estarán en la Argentina.

Si, eventualmente, las políticas afectaran a la macroeconomía lo harían con el peso pero no con esta moneda respaldada por biene raíces, cuyo valor evolucionará del mismo modo que lo hacen los inmuebles que la respaldan.
 
Por ello, propongo la creación de una moneda, que denominaré a los fines de esta presentación como LADRILLO; que sea convertible a inmuebles de acuerdo al siguiente factor de conversión. 
 
1000 LADRILLOS = 1 METRO CUADRADO
 
De tal manera que quien tenga 60.000 LADRILLOS puede cambiarlos, si lo desea por la escrituración de una propiedad de 60 m2 o, si lo prefiere, por el 60% de las acciones de un inmueble de 100 m2.
 
Pero no tiene necesidad de cambiarlos. Con la posesión de 1000 LADRILLOS tiene una inversión tan segura como un inmueble, con la virtud de mayor liquidez.
 
Para que esto sea posible es necesario construir tantos metros cuadrados como miles de LADRILLOS se hayan emitidos.

Con la misma lógica que antes teníamos tantos dólares en el Banco Central como pesos emitidos, aquí  tenemos tantos miles de LADRILLOS emitidos como metros cuadrados se hayan construidos como respaldo.

¿Quién es el dueño de los inmuebles? El emisor de los LADRILLOS que puede ser el Estado Nacional, Provincial o de la CABA.

¿Los LADRILLOS reemplazan a los pesos?  NO!  Es una moneda complementaria que podría ser usada como medio de pago o sólo como un instrumento de inversión.

¿Qué hace el Estado con los edificios que construye? Puede celebrar contratos de alquiler con opción de compra como los que se realizan en Chile y fueron explicados en el post El leasing inmobiliario en Chile 

De esta manera, se benefician dos sectores sociales:

1)    

1           1)  Ahorristas que pueden invertir en una moneda que mantiene su valor adquisitivo en el tiempo y quedan a resguardo de la inflación que sufre el peso.

2)         2) Familias que pueden celebrar un contrato de alquiler a largo plazo con opción de compra, accediendo, de esa manera, a la propiedad del inmueble.

Una relación Ganar-Ganar, donde el Estado resuelve un importante problema social como es el acceso a la vivienda para las familias de clase media sin poner un peso, sólo haciendo confluir las voluntades individuales.

Financiamiento de viviendas para clase media

Para implementar el leasing inmobiliario, como existe en Estados Unidos y Chile, tal como se explicó en el post anterior, es necesario especificar el proceso de financiamiento. ¿De donde saldrá el dinero para financiar la compra y/o construcción de viviendas?.


En Chile, las sociedades inmobiliarias se financian emitiendo bonos. Pueden hacerlo porque, en ese país, tienen un mercado de capitales desarrollado, debido a que han implementado políticas al respecto como la creación de las AFPs (similares a las derogadas AFJPs argentinas). Pero como en la Argentina el mercado de capitales es más chico, en términos relativos, se requiere un instrumento de financiación ad-hoc.


A continuación, pongo en consideración una propuesta para lograr financiamiento para la construcción de viviendas para la clase media argentina.

1) Creación de un inversor institucional, que puede ser una empresa pública independiente o una división de un banco oficial como el Banco de la Nación Argentina. Incluso, se podría usar la propia estructura de Nación Leasing.


2) Construcción o compra de viviendas por parte del inversor institucional, para ponerlas a disposición de las personas interesadas en celebrar contratos de alquiler con opción de compra de la propiedad.

3) La emisión, por parte del inversor institucional, de una moneda, complementaria al peso, respaldada por los inmuebles construidos o adquiridos. Esta moneda que, identificaré con el nombre de LADRILLO, es convertible, de manera tal que, los poseedores de dicho título pueden cambiarla, si lo desean y en cualquier momento, por la escrituración de tantos metros cuadrados como LADRILLOS quieran entregar.


4) Determinación del factor de conversión en 1000 LADRILLOS = 1 m2. Es decir, que quien posea 50.000 LADRILLOS puede cambiarlos, si lo desea, por la escrituración de una propiedad de 50 m2 o por el 50% de una de 100 m2. Quien opte por la opción de conversión, debe respetar el contrato de leasing inmobiliario que tenga por objeto esa propiedad.

De esta manera, quien tenga en su poder 1000 LADRILLOS es propietario, potencialmente, de un metro cuadrado sin necesidad de hacer uso de la opción de conversión. Y recibirá, como rendimiento de su inversión, la parte proporcional del monto de alquiler que paga el tomador del contrato de leasing.

La característica convertible del LADRILLO hará que su valor evolucione del mismo modo que el valor de la propiedad. Si hoy, por ejemplo, el valor de un metro cuadrado cuesta U$S 2.000.-, el LADRILLO, que representa su milésima parte, valdrá U$S 2.- y variarán ambos en la misma proporción. Por ahora, planteo el concepto general, pero en próximos post se profundizará este tema porque no es lo mismo un m2 en el barrio Palermo, en la localidad de Morón o en la ciudad de Resistencia.

Para adquirir los LADRILLOS, los inversores deberán cambiar sus pesos y, de esa manera, el inversor institucional recupera la inversión realizada en la construcción de los inmuebles, realimentándose el circuito financiero y posibilitando la construcción de más viviendas.

¿Estarán los ahorristas interesados en comprar LADRILLOS?

El leasing inmobiliario en Chile

En Chile, las personas físicas pueden celebrar contratos de alquiler de viviendas a 20 ó 30 años con promesa de compraventa con sociedades inmobiliarias, bajo la ley 19281.

Las sociedades inmobiliarias adquieren o construyen viviendas para darlas en alquiler con promesa de compraventa. Para financiarse, pueden emitir bonos que colocan en el sistema financiero.

Los locatarios no abonan el alquiler a las sociedades inmobiliarias, sino realizan depósitos mensuales, algo mayores al alquiler, en instituciones financieras. Éstas se encargan de pagar el alquiler a las sociedades inmobiliarias y el resto, lo invierten en el sistema financiero del mismo modo que lo hacen los fondos de pensión, capitalizando las rentabilidades en cuentas abiertas a nombre de los locatarios.

Es decir, el inquilino tiene una cuenta de ahorro donde va acumulando la diferencia entre el importe pagado y el monto del alquiler más la capitalización de los rendimientos. Cuando el monto acumulado en la cuenta es igual al valor de la vivienda, se produce la traslación de dominio. Y, sin mudarse,  YA NO HAY INQUILINO, SINO UN PROPIETARIO.

Se utiliza como moneda de cuenta la UF (Unidad de Fomento) que evoluciona por el Índice de Precios al Consumidor.

Si, en algún momento, el inquilino no puede pagar, puede imputar el pago del alquiler al fondo acumulado.

En síntesis, el inquilino paga el alquiler y un poco más (20-25%) y luego de un período de 20 años pasa a ser dueño de la propiedad. De esa manera, tiene estabilidad en el uso de la vivienda permitiéndole arriargarse en el lugar y no tener la incertidumbre de tener que renovar contratos cada dos años.

No reemplaza a los créditos hipotecarios, pero es una herramienta muy útil para que puedan acceder a la vivienda familias que no califican crediticiamente o no cuentan con ahorros previos para pagar un anticipo.

¿Puede hacerse en la Argentina?. Por supuesto, pero hay que adaptarlo y tomar algunas decisiones políticas, cosa que expondré en próximos post.

El acceso a la vivienda propia para familias de clase media

En la Argentina, el censo 2001 arroja un déficit habitacional de 2.600.000 viviendas, a lo que hay que agregarle el crecimiento poblacional de la última década. En la provincia de Buenos Aires en particular, se verifica una crisis estructural producto de procesos migratorios que exacerbaron el problema, hasta llegar a situaciones de hacinamiento.

Pero la situación no sólo es crítica para la población de menores ingresos sino también, para los sectores de clase media que no encuentran, en la actualidad, la posibilidad de financiar a largo plazo una inversión tan importante como es la compra de una vivienda. Pagan regularmente un contrato de alquiler a un tercero y no logran vislumbrar un horizonte que le permita salir de esa situación, con la incertidumbre que trae aparejada tener que renovar contratos de alquiler cada dos años.

En ningún país el Estado, con fondos asistenciales, puede construir viviendas para toda la población, por eso la solución pasa por desarrollar instituciones para que la gente pueda canalizar el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda y concentrar los fondos públicos en las personas que realmente lo necesiten y en la proporción efectivamente necesaria.

En Chile, las personas físicas pueden celebrar contratos de alquiler de viviendas con promesa de compraventa con sociedades inmobiliarias. ¿Por qué en la Argentina, no?

En la próximo post se analizará el modelo chileno y cómo puede adaparse en la Argentina.